獨家對話葉世源：萬物梁行的「吸引力」法則

萬物梁行CEO葉世源在RICS2021年中國峰會上致辭

作者丨王迪

出品丨焦點財經

前腳簽約北京生物，後腳萬物梁行又與中國特種飛行器研發中心達成了戰略合作。一個擁有全球首個新冠滅活疫苗生產商做背書，是世界500強國藥集團旗下實驗室；另一個，則標註全國中部區域通航樞紐，是武漢首個航空產業鏈聚合體。

在萬物雲分拆上市的當口，作為萬物雲旗下商寫物業服務的子品牌，萬物梁行的擴圍步履匆匆。只不過，這僅僅是其服務邊界的「冰山一角」。

由萬物雲與戴德梁行合資成立的兩年中，萬物梁行CEO葉世源帶領萬物梁行嘗試了各種領域，羽翼漸豐。從地產商、TMT、金融、生物醫療，再到高端製造業，阿里、騰訊、美團、京東、小米、榮耀、拜耳、隆基股份、華大基因等行業巨頭盡數融入萬物梁行的服務版圖。

在這張龐大的服務「吸引力」網中，市值超百億元的企業客戶已有20家，還包攬了超過50家的頭部互聯網科技企業和獨角獸企業。

作為資本市場的新寵，一邊物企紛紛上市擁抱高市值，物業公司赴港IPO堵成「堰塞湖」，一邊疾風驟雨式的收併購在資本寒冬之時不斷上演「賣身救父」的戲碼。在物業一陣陣炮火聲中，縱列成截然不同的物企巨頭：上市物企「大魚」吃「小魚」，換股做大之後謀上市。

萬物梁行CEO葉世源在接受焦點財經獨家專訪時表示，萬物梁行的業務增長基本上來自市場拓展，並沒有依靠多少收併購，但是不排除將來會做收併購。在他看來，收併購最大的意義不單單是擴展規模，而是更好地服務、回報客戶，為自身補充能量。

「新興行業創造了很多非同類的業務需求，收併購異類物業管理公司，可以增強物業管理公司的專業能力，以此強強聯合，服務新興行業客戶，共同進入一個新賽道。」

與葉世源的對話，恰好在分拆萬物雲上市消息公布的一周後。這場出其不意的「冬天」上市被業內看做提振市場。另據萬物雲CEO朱保全此前透露，未來包括萬物梁行在內的所有板塊都可能上市。

葉世源認為，上市並不只是看時機什麼時候好，更重要的是公司是否有足夠能力服務好客戶，整個萬物雲包括萬物梁行都是圍繞如何給客戶創造更大價值的維度去考慮。

擺在萬物梁行面前的似乎是一片藍海。據葉世源預測，在未來萬億級物業市場規模之中，因為商業地產進入存量時代，IFM擁有巨大的市場潛力，而萬物梁行會將更多資源投入這一賽道。

萬物梁行CEO葉世源

跨國「聯姻」

在過去十年，萬科一直在思考如何能實現萬科物業在甲A寫字樓上標註「向全球招租」，萬物梁行的成立一度被視為萬科商寫物業的加速度。

在葉世源看來，萬物梁行區別於其他物業公司的優勢是中西合璧，萬物梁行一方面繼承了世界五大行之一戴德梁行的全球視野以及國際標準體系，另一方面也傳承了萬物雲深耕中國市場的強大網絡覆蓋優勢、高效的響應能力，以及出色交付的能力。

2019年12月12日，萬科物業與戴德梁行成立合資公司正式成立並對外官宣，目標是打造商業物業及設施管理龍頭服務商，簽約現場，郁亮等大咖雲集。次年1月，公司正式投入運營。

這場被葉世源稱為名企與豪門跨國「婚姻」的有趣結合，創新合作模式的同時，也引發業內遐想。

葉世源曾如此形容：「現場像是一場婚宴，那是人生中最緊張的一個狀態。」

2018年7月，萬科物業入股戴德梁行，成為後者的基石投資者，同年8月2日，戴德梁行在美國紐交所成功上市，萬科物業持有4.9%的股份成為第四大戰略股東。4天後，雙方就大中華地區商業物業管理與設施管理領域業務整合達成共識。10月，萬科物業對外公布「住宅商企 兩翼齊飛」戰略，推出「萬物商企」子品牌。

葉世源似乎是萬物梁行再合適不過的負責人。土生土長的香港人，1991年從加拿大歸國後，就職於香港灣仔君悅酒店；2001年在北京加入戴德梁行；合資公司成立前，葉世源任職戴德梁行大中華區資產服務部主管及董事總經理，在內地工作和生活20多年，擁有成熟的國際化商業經驗，又與內地語言、文化相通，「中西合璧"的融合在他身上充分體現。

「外資公司的IFM服務採取了高度嚴格的管控模式，合同都是全球的。而萬物梁行是目前首家把PM和IFM領域整合在一起的中外合資公司，在企業客戶IFM服務端，我們有別於外資公司，在大中華區具有獨立自主並且靈活的發展特性，相對於國內的物業公司，我們又具備了國際視野和國際服務標準，這是我們獨一無二的優勢。」

葉世源所強調的優勢還體現在萬物梁行強大的資源稟賦。

戴德梁行能提供商業資產「投-融-管-退」全生命周期專業服務；而萬物雲旗下不僅涵蓋社區、商寫、城市三大「空間」服務，還有「科技」和「成長」業務板塊。除了開發和物業之外，萬科集團的業務已延伸到了商業、租賃住宅、冷鏈物流、旅遊度假、教育、養老等領域。作為合資公司，萬物梁行能夠整合鏈接這些股東方資源，為客戶提供PFM全場景、全生命周期的綜合服務解決方案。

事實上，兩家公司合併是個大工程，合併後的員工人數超過兩萬人，且兩家公司的機制、人才和文化都存在差異。

回想兩年之路，葉世源表示，業務融合是否成功，最佳的證明是公司業績。

他認為，文化的融合不是一方完全兼併另一方，而是生成一種新的文化，它包括行為規範、價值觀等。對於萬物梁行最好的融合方式是並肩作戰贏得勝利。

據葉世源回憶，最令他印象深刻的是，公司正式運行剛一個月，國內爆發新冠疫情，對於剛成立不久的萬物梁行這意味一場硬仗，也是團隊加快融合的催化劑。

在疫情迅速蔓延之時，萬物梁行內部兩個正在融合的團隊，用短短兩個星期的時間，做了一本190多頁的防疫手冊，經過兩個月不斷地項目實踐，最終版本達到300多頁，並將防疫手冊所有的舉措深入到項目運作中。

此外，萬物梁行還將防疫手冊分享經驗給同行、甚至到國外，經過RICS（英國皇家特許測量師學會）將防疫手冊全國約18萬的專業會員手中。

有數據統計，從疫情爆發到2020年5月份，萬物梁行幫助了全國一百萬客戶復工。

近兩年，隨着中國本土物業公司崛起，加上疫情，外資公司的物業及設施管理業務都被蠶食、壓縮，不同程度的出現了業績下滑甚至虧損。今年亦有消息稱，仲量聯行在謀劃出售物業板塊，萬物梁行的成績也讓國際同行們看到了第二增長曲線。

據了解，2021年1-9月，萬物梁行新拓展項目482個，其中，新簽約的500強和獨角獸大客戶有14個，共27個項目。 截至9月底，萬物梁行業務已遍布全國140多個城市，服務項目超1900個，服務面積超1.1億平方米。

年報顯示，2020年，萬物雲實現營業收入182.04億元，同比增長27.36%。其中，商業物業及設施服務53.14 億元，占比 29.19%，達到萬物雲營收的近三成。

服務場景裂變

內部員工的穩固只是融合的一方面，確保業績平穩才是關鍵，而這最直觀的體現便是外部市場的拓展。

在整場採訪中，葉世源提到的一個高頻詞彙便是「綜合設施管理（IFM）「。

作為物業服務者，多數時間都在談論對建築物的打理——「大物業」，市場對於「小物業」——綜合設施管理這個概念的感知度一度並不高。

如果說，物業管理的起點是一棟樓宇的需求，那麼商企服務的起點則是一家企業的需求。

面對新物種，聚焦IFM，在商寫物管賽道促成的下一個主場，萬物梁行正在各個維度開啟了一場自我迭代，做細服務「顆粒度」。

葉世源提到一個典型的例子。萬物梁行在今年服務過一家國內超高人氣互聯網公司，員工以95後年輕人為主，員工帶寵物上班。對於這家公司，萬物梁行要服務的對象不僅僅是員工，還有員工的寵物。

「我們IFM團隊人員要審核每個寵物的疫苗接種情況，為每個寵物定製『寵物工牌』，要兼職做『鏟屎官』看護寵物，在寵物主人出差時，我們還要代養寵物。」

近年來，伴隨着字節跳動、小米等獨角獸及新興行業的興起，越來越多中國企業選擇把自用型的企業不動產服務外包，請一家合作商，來解決行政管理端的各種問題，從而衍生而來很多服務需求，研究數據顯示，中國IFM市場外包比例低於國際平均水平，但增速超全球平均水平的兩倍，在亞太地區的重要性逐漸凸顯。

因此，葉世源看到IFM業務在中國市場未來潛力巨大。

葉世源指出，物業管理（PM）面對的是公共空間，提供的是相對標準的，窗口化的服務，而IFM是要站在客戶需求的角度做服務，需要走進客戶的世界，讀懂客戶，理解客戶，才能捕捉到客戶需求。

大到全年行政管理預算制定、設施運維的成本控制、供應鏈品質、環境管理與治理、空間管理策略及規劃、行業基準分析報告編制這些大的模塊；小到開工、搬家、員工工位是否舒適、下午茶種類夠不夠多樣，團建活動是否夠有趣這些細微需求。

尤其是，新興行業意味着更多的特定需求。例如，萬物梁行剛剛簽約的生物試驗室有許多關於安全、消毒及「無塵室服務」的需求。

此外，萬物梁行還根據客戶需求痛點，不斷創新服務產品，提供如智慧停車場服務、高端禮賓、高端會務接待、人力財務共享等各類增值服務。

萬物梁行可根據客戶需求提供各類定製化服務

葉世源表示，萬物梁行服務的企業客戶中很多都是既有集團總部又有遍布全國的分散式職場，而且每個職場的大小形態不一，很多企業希望自身服務標準能夠統一。萬物梁行能夠鏈接多方資源，為客戶提供全周期、全場景的一站式服務，讓客戶能從非核心業務中解脫出來，專心聚焦於自己的核心業務。

例如，阿里本地生活在全國30個省100多個城市有300多個職場，這對於IFM服務者的資源大規模覆蓋能力和協調能力是很大的考驗。針對這樣的客戶，萬物梁行採取大客戶對接機制，以及「1+N」的管理模式，既結合了大公司的覆蓋率和規模優勢，又擁有小公司的垂直化與靈活性，可以快速滿足和響應客戶需求。

再如，小米在北京的園區是萬物梁行在做服務。去年小米30周年慶武漢第二總部成立，萬物梁行的IFM團隊也跟着小米從北京到武漢。「萬物梁行不僅僅是服務供應商，更是他們的戰略合作夥伴，助力企業客戶更好地實現經營目標和核心業務增長。」

此外，葉世源特別指出，國內客戶與國外客戶有很明顯的區別。國內的客戶一般體型很大，分布很散，所以他們通常會用多個服務商。而外企客戶，比如拜耳，全國的所有分公司職場都是同一家服務商來服務。

據了解，在TMT行業，萬物梁行為阿里巴巴旗下400多個項目提供服務，是阿里巴巴行政品類最豐富的供應商；騰訊深圳總部、網易廣州總部都是由萬物梁行提供服務；

此外，萬物梁行的國內客戶包括小米、海康威視、字節跳動、美的、招商銀行、浦發銀行等。外資客戶中，為比如愛馬仕、保時捷、香奈兒在中國的旗艦店辦公區提供管理；拜耳中國區總部包括工廠、高盛在中國投資的寫字樓、沃爾瑪在中國的冷鏈物流也由萬物梁行提供服務。

「左右互搏」三大軸線

於萬物雲而言，區別於傳統物業，其定位於物管行業的空間科技服務商，做平台公司。縱觀萬物雲如今的航道，其擁有Space、Tech、Grow三大模塊。其中，Space模塊包括萬科物業、萬物梁行、萬物雲城，「三駕馬車「分別聚焦社區、商企、城市空間服務三大航道；Tech模塊則包括萬睿科技、第五空間等；Grow模塊下的「萬物成長」則是公司的孵化器，持續連接成熟企業、孵化創新企業。

對於萬科物業、萬物梁行、萬物雲城三者在萬物雲SPACE板塊三駕馬車中的增長策略，集團管理層曾有明確的目標釋放，萬科物業增速控制在30%以內；萬物梁行增速保持在30%-60%；萬物雲城增速大於60%。

據葉世源透露，2021年萬物梁行的業務會保持比較大幅度的增長，未來的定位是引領商寫物業服務潮流，擁抱企業服務時代。

對於近兩年物業行業上市熱及併購潮都在追逐規模，葉世源也提出了自己的思考。他表示，萬物梁行一直在思考規模背後，服務的價值到底是什麼。

「併購不應該只是不斷地把規模做大，併購其實有投後管理，規模之後要重塑物業的服務價值，應該為客戶和社會創造更大的價值。版圖擴大的同時如果只是靠併購，併購後的投後管理其實會帶來很多挑戰，包括運營上的挑戰。」

對於賽道競逐的物業玩家而言，要想做物業板塊「一哥」，意味着首先要不斷提升服務標準和服務品質；其次服務業態要多元化；三要將運營服務「標準化」，提高運營效率，完成數字化轉型；三要「合夥奮鬥」，做客戶的戰略合作夥伴。

萬物梁行會形成怎樣的賽道布局？

據葉世源介紹，地產商是萬物梁行最傳統的業務領域，另外賽道還包括互聯網、科技、金融、醫療、高端製造業等，目前也在根據國家戰略，拓展戰略性新興產業等新的業務賽道。

「除了生物製藥，光伏產業未來也有較好的發展前景，我們服務了全球最大的光伏企業隆基股份；新能源方面，我們剛跟小鵬汽車簽署了全國框架協議；高端製造業方面，有榮耀、美的以及外企客戶安世半導體等等。」

對於未來萬物梁行未來的發展，葉世源稱會在三大軸線上進行深耕：在空間軸，做大業務規模，不斷擴大管理的資產規模和客戶數量，做大業務底盤；在成長軸，為客戶提供更多更好的產品與服務，創造更大的價值；在科技軸，將實際應用需求、運營服務場景與萬物雲科技團隊連接，最終實現更高的效率和更好的客戶體驗。

「我們會聚焦PM和IFM兩大主營業務，繼續保持行業規模領先地位，持續根據客戶需求痛點來創新服務產品、提升服務品質，通過規模、專業、標杆包括科技的引領，成為客戶首選、員工自豪、引領行業的商企物業服務專家。」

本文源自焦點財經