內行人透露買房的門道，買到就是賺到！

我是星叔，全國資深房產投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

以下來自「星叔房談」微信公眾號粉絲提問精選

提問：星叔好！09年在長沙商業貸款買了一套房，貸款已還清，現居北京，2017年北京調控出台房價稍有回落時，我們在北京千禧家園買了首套二手房(步梯中層),目前出租了。因為長沙貸款過，所以北京買房首付、利息都高，我們就借錢全款了，本打算作為退休後的改善住房，但我現在又想退休後回老家孝感市居住(我們目前住在北京單位分得一套市內的公寓房，沒產權但有生之年可以一直住)我有幾個問題：

1、千禧家園的房有增值空間嗎？

2.我們有沒有必要乘現在北京房價回落時賣一套房子換一套增值空間大的？

3.目前子彈70再加賣一套的錢，公積金可貸120，月供能力1萬，投資北京哪裡合適？目前持有的兩套房子哪個增值空間大？如果換房的話是賣長沙的還是北京的(房票還有)湊首付合適呢？

4、不動長沙和北京的房產留着增值，直接用70做首付在孝感買一套房子保值退休後自住(我還有10年退休)另外和先生今年LH了，他名下無房，如果再買房他貸款算幾套幾貸啊？請你指點！謝謝！

回答：你好，千禧家園在房山，房山屬於郊縣，嚴格來說夠不上城鄉結合部，但是地鐵＋當地人口給房山的房價添了一把虛火。溢價的房山郊區，行情來了也是走量不走價，價格終歸要向價值回歸，房山短期很難創新高。

所以一種現在出售，一種等到下一輪北京漲幅，也會帶動房山上漲 。

在北京買過房或有過貸款，不管房子在不在名下、貸款是否還完，再買都算二套。

你還有10年退休建議先買一套投資沒必要現在就在孝感買養老房，可以在北京再買一套區位更好的房增值。建議賣掉長沙，擴大資金流，一線城市未來還是領漲作用，天花板更高。

北京這一輪樓市調控是從2017年開始真正從緊的，所以降溫也比上海和深圳晚，但是北京房價跌的比深圳和上海快速，房價已經回撤了二成。下一階段除非是前期跌的較少的板塊會補跌，現在已經深跌的板塊基本已經到底了。

我預計北京磨底大概至少還要半年，當下是可以看房的時機。如果在市場價上願意讓價的是可以考慮的。

北京發展方向是向東，向北走勢。我比較偏好幾個板塊及樓盤詳見內部分享。

提問：星叔您好， 請賜教， 我目前居住上海，社保滿五年，已婚，有購房資格， 但是首付不夠，手裡也就40幾萬。那天聽銷售忽悠，一激動付了「杭州灣新城」綠地樓盤的定金（5萬元），也沒有認真調查，也沒有去現場考察。我現在該怎麼辦？求賜教！萬分感謝

回答：你好，杭州灣本身是一片圍海灘涂上拔地而起的新城，是極度缺乏地緣客戶支撐的，少量周邊村鎮以及本地產業自住客戶也早已在前期消耗殆盡。

在沒有深厚地緣客戶的支撐下，外部投資客的目光很容易被其他片區的聲勢所吸引，一夜春風也轉瞬即逝。

所以杭州灣投資來說並不看好。

可以和開發商協商，退定金。畢竟還沒有交首付，完全來得及。

但不能簡單粗暴，你直接說不買，開發商肯定不退。要有策略，可以在合同里找漏洞，找關係，向房管局或住建局反映等。

提問：星叔，一個同事，熱衷於三線城市買房，裝修，銷售；特別是裝修花錢不多但是軟裝很吸引人，連中介都佩服倒騰房子專業，這種也是樓市一種活法？回答：鳳變冰+ABC。詳見內部分享《中介的慣用伎倆 吃差價手法之ABC單》

提問：你好星叔。我在北京工作，由於之前沒有考慮在北京買房，所以基於投資的考慮，18年在煙臺貸款買了兩套，萊山區買了一套二手，我貸款；牟平區買了一套期房，媳婦貸款。

之前也不知道北京的認房又認貸，現在有點後悔當時沒做好功課，現在想在北京買首付太高沒那麼多子彈。而且18年買完後煙臺的房子立馬下跌，目前跌了兩三千，很無奈。

想再攢幾年錢，是把萊山的二手貸款還完，儘快賣掉，再在北京買一套呢？還是幾年後湊夠首付直接在北京買？煙臺的房子將來有升值空間麼？那兩套什麼時候出手比較合適呢？

回答：你好，煙臺因為第三產業較弱，這幾年一直在努力轉型。又是開發區，又是高新區，意在發展以科技為主的第三產業拉動經濟增速，但是比較艱難，導致對薪資有較高要求的人才源源不斷外流。

而自身以國企為主的工業產業結構，也對外來年輕人無法形成有效吸引力，再加上濟南和青島的夾擊，形勢並不樂觀。要知道，「人才是房價的天花板」。

目前煙臺的形勢會限制城市的發展和房價的投資價值，這也是煙臺房價不景氣的原因。

如果打算在北京買的話可以賣掉煙臺的2套房產，儘早入手北京，及時止損，避免被套，一線城市不能久等，房價基數高，等的時間越久，買入成本越高。

關於置換時機：在樓市上行期，應該先買後賣，這樣原來的房子3個月，可能會漲20%。

樓市下行期，應該先賣後買，這樣很從容，賣掉之後回籠了資金，再入市買回優質的資產。

提問：星叔你好，我是小白，想諮詢你一下如何買房。我的基本情況如下：坐標西安，我08年畢業，11年在西安長安區萬科買了小三室，12年結婚，但是我愛人和他家人沒有買房，我們就一直住在萬科城我那個房子裡，後來18年我有了二寶，我和先生就在高新區買了粵漢國際54平的一室，因為它是住宅屬性可以上高新區的公辦學校。

我年收入大概拿到手的十五六萬，我先生一年五六萬。萬科的那套房子每個月還不到兩千，粵漢國際我的公積金貸款的，房租可以租2000，等於每個月只要額外再付七百多。現在工作遇到了瓶頸，我覺得必須得另謀出路了，看着西安這兩年年房價的飛漲，而我因為沒有錢也沒有借錢再買房，非常後悔。最近就特別想學習投資房產。

我手上可以借到建設銀行25萬的快貸，還可以借一些父母的錢，我想買個首付在30萬以內有增值價值的房子。

但是看到了你的文章我又不敢下手了，昨天又看到你講重慶不限購，就看到了在重慶濱江南區有個樓盤，我覺得自己有可能能買得起。請您幫我分析一下，就我的實際情況而言我怎樣通過投資房產增加收入。謝謝您。

回答：你好，投資房產其實就是做一道數學題，你得把首付、貸款、月供、負債率、防守資金等等，買之前心裡要有個清楚規劃。

根據你的情況來看，從首付到貸款，整個都是在舉債買房，槓桿偏高，重點是現在投資房產看的都是長線，想短線暴擊不可能，所以這裡就存在一個風險問題：

你的負債率偏高，在下一波升值到來前，你能不能承受的了這個月供壓力，而且你再買入就是3套房貸，甚至可能你還沒有防守資金抵抗風險。

如果你能承受的了這個月供壓力，而且非短期，那麼你可以繼續舉債買房，優先主場作戰買西安，沒必要去重慶。

如果覺得月供壓力大就不建議現在買，投資房產並非一蹴而就，需要長線作戰，畢竟你現在處於事業瓶頸期，2個孩子+老人家庭開支大，如果因為負債偏高影響家庭日常生活，就得不償失，投資需要一步步來，走穩一點。

西安投資回報率最高的板塊，具體詳見內部分享！

提問：星叔，準備買房，本來信心十足、有備而來，但最後買總是不盡人意。要麼貴了、要麼錯了，或者就是有這樣那樣的遺憾——戶型不好、樓層不好對、朝向有問題、環境，請問你們專業人士是如何買到性價比高的房子的?買房小白請教!

回答：你這種情況究其原因，主要是經驗、心態等各方面的因素影響。

很多專業人士買房的確要比普通市民要從容和自由的多，經驗豐富、心態平穩、眼光獨到，不僅選擇的空間也比較大，出手時更能做到穩、准，而且能夠保證自己買的房子物有所值。

若用簡單的話總結，就是「買的好（性價比高）、買的省（便宜）、買的巧（及時）」

這也正是普通購房者所缺乏的，怎樣做到這些，就比較複雜了。

簡單說一點

一般消費者僅以位置、環境、配套或者價格來衡量一個樓盤是否值得購買。

專業人士對樓盤性價比的判斷有自己的獨到優勢和眼光，

比如他會從專業的角度以及整個市場的發展趨勢來判斷樓盤的品質。房子的品質不像其他商品那麼一目了然，普通購房者當然沒有判斷能力。

舉個例子，一套100平米的兩室兩廳和90平米左右的兩室兩廳，懂行的人肯定會買後者，性價比超高。

再比如，在點式樓和板式樓、高層、小高層和多層之間選擇，業內人士會從舒適性、公攤面積、居住成本等方面衡量。那麼，南北通透的多層或板式小高層會成為首選。

多數普通人沒有對房價的判斷能力，錯失機會的風險高，買不到性價比高的房子。

就像過去幾年，很多人已經錯過了2008年、2011年、2014年以及2015年上半年好幾輪市場低谷的窗口期。畢竟在房價沒漲起來的時候，誰也不會想到一套房子以後會那麼值錢。

可如今房價漲起來了，很多人卻更小心翼翼了，要麼以房價高為由一拖再拖，要麼因為房產升值空間等問題猶豫再三。由於總是想以最低的價格買入最好的房子，人們才會選擇了又放棄，放棄了又選擇。

這就需要有一個專業的判斷能力，把握時機，創造財富。

選擇企業實力強、有品牌影響、物業好、品質放心、有增值潛力的樓盤......這些選擇標準無疑是需要豐富的經驗，準確的判斷能力，值得我們普通人借鑑與學習。

其實當一個人一生只有一次買房機會時，無論房價未來或漲或跌，都相當於在進行一場豪賭。

賭贏了固然好，就算賭輸了，也有兩個結果：一種是房價跌下來了，可最起碼有了套自己的房子；一種是錯失了擁有一套房的機會。

提問：星叔您好。我想在江西贛州買套房子，丈夫在贛州上班，我自己在縣裡上班，普通雙職工，剛需首套。我看過您的回答，好像對贛州房子不太看好。首付40萬左右，可以接受月供六千。想在章江新區購買，希望離學校近、市政府不遠的地方。小孩大概2年後想送到這裡上小學，因為想生二胎、有老人，想買四房有電梯，但是四房稍微好點的小區對我們來說都太貴。市政府周邊比較久的天際華庭、怡和園這裡的房子是否值得購入，房齡比較久了。我們是先買個寬敞的小四或大三房，還是去熱門小區贛州中學中央公園邊買個小三擠一擠，有條件再置換？

現在咬咬牙買好點的房子，還是等條件好轉再置換？

有哪些樓盤比較建議入手？這個區的新樓盤很少了，有兩個小樓盤小留園清華園待開盤，打聽了一下價格也貴。

回答：你好，你是剛需買房，贛州可以上車。

贛州上輪房價漲幅較大，僅次於南昌了。這在中部三線城市中，算是很強的了。

而且，已經限購。後期會盤整加小跌，但降溫的時間會有三年左右，長於一二線城市。

贛州本地自住買一套大房子就好了，以後有多餘資金去其他城市。相比章江新區更看好一些，目前新盤比較少，且價格已相對不低，建議重點淘二手次新。

剛需買房當然能一步到位更好，因為後期置換的成本肯定會越來越高。不過具體也要結合自己的預算，量力而行。根據你的預算來看，想買大四房有點困難，或者找親戚朋友借一點，看首付能不能拉到60左右，目前子彈40最理想的就是買大三房。

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